No Direito Imobiliário impera o princípio “superficies solo cedit”, ou seja, “a superfície cede ao solo”. Isso significa que: as construções ou melhorias que foram feitas em um determinado terreno pertencem ao proprietário do terreno. 

Contudo, o art. 1.258 e 1.259 do Código Civil representam uma exceção a esse princípio, pois, de acordo com os referidos dispositivos legais, se o valor da construção exceder ao valor da parte do terreno invadida, adquire o construtor de boa-fé a sua propriedade, mediante o pagamento de indenização. 

A lei não ignora o direito do proprietário invadido, mas busca, por meio do princípio da proporcionalidade, preservar a propriedade que está sendo usada para seus fins adequados.  

Para a aplicação dos dispositivos legais acima referidos, o primeiro requisito é que o construtor invasor o faça de boa-fé, ou seja, acredite que não está ocupando indevidamente uma parte do terreno que não lhe pertence.  

Na prática, isso ocorre, em especial, por erros de medição. O proprietário contrata os profissionais para a elaboração dos projetos, contrata a construtora que segue esses projetos, e depois do imóvel já construído, se verifica erros de medição ocasionando a invasão de lote vizinho. 

Além da boa-fé, é necessário também que o valor da construção exceda o valor do terreno invadido. 

Preenchidos esses dois requisitos, o proprietário do terreno invadido não poderá demolir a construção e perderá parte de seu terreno, porém, ele terá direito a uma indenização.  

Sobre o direito a indenização, é importante destacar que: a depender do tempo da invasão, a porção invadida poderá ser objeto da usucapião, ou seja, o proprietário do terreno pode perder parte da sua propriedade sem ter o direito ao pagamento de indenização. 

Com efeito, os artigos 1.258 e 1.259 do Código Civil representam uma exceção ao princípio da “superficies solo cedit”, e as diferenças essenciais entre os dois regimes são as seguintes: i) a extensão da área invadida; e ii) o valor da indenização a ser paga.  

O art. 1.258 aplica-se para os casos em que a obra não ultrapassou a vigésima parte do solo alheio, e o art. 1259 para os casos em que a invasão supera a referida porção de terreno.  

Nesta última situação, o legislador obriga que a indenização seja maior. Nesse caso, a indenização será composta de três bases de cálculo: a) o valor da área que foi perdida pelo proprietário invadido; b) o valor da desvalorização gerada no terreno; e c) o valor que foi agregado à construção com a parte invadida. 

Por fim, destacamos que, nos termos do art. 1.258, se a construção em terreno alheio for de má-fé, o construtor será obrigado a demolir o que nele construiu, e ainda, será condenado ao pagamento de perdas e danos apurados, os quais serão devidos em dobro.