As anomalias na construção civil são problemas, defeitos ou falhas que ocorrem em edificações ou outras construções, afetando a sua estabilidade, segurança, desempenho ou habitabilidade.

Elas podem ter diversas causas, como falhas no projeto, na execução da obra, no uso de materiais ou na manutenção inadequada da edificação. Dentre as anomalias mais comuns na construção civil, destacam-se:

– Trincas e rachaduras nas paredes e estruturas;
– Infiltrações de água ou umidade;
– Problemas de impermeabilização;
– Deficiências na iluminação ou ventilação;
– Falhas no isolamento acústico;
– Problemas nas instalações hidráulicas, elétricas e sanitárias;
– Desgaste de revestimentos e acabamentos;
– Problemas de acessibilidade;
– Entre outros.

As anomalias, de acordo com a norma do IBAPE, se subdividem em:

“11.1.1. Endógena – Originária da própria edificação (projeto, materiais e execução).
11.1.2. Exógena – Originária de fatores externos à edificação, provocados por terceiros.
11.1.3. Natural – Originária de fenômenos da natureza.
11.1.4. Funcional – Originária da degradação de sistemas construtivos pelo envelhecimento natural e, consequente, término da vida útil.”

Em regra, as anomalias são verificadas em edificações que acabaram de ser entregues e que já apresentam problemas.

Porém, a existência de anomalias, por si só, não são hábeis para condenar a obra como um todo. Aliás, em especial nas construções não industrializadas, é comum a verificação de vícios construtivos, sendo esse um dos motivos pelos quais existe o princípio da reforma. 

De acordo com a NBR 16.280, reforma é a “alteração nas condições da edificação existente com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar o ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja a manutenção.”

Com efeito, a correção de anomalias é uma das possíveis intervenções que podem ser realizadas em uma construção com base no princípio da reforma, que visa melhorar, corrigir defeitos, adaptar ou modernizar o imóvel, sem a necessidade de demolir e reconstruí-lo.

Sua premissa é baseada de que é mais vantajoso e sustentável adaptar e aproveitar uma edificação já existente, em vez de demolir toda a estrutura e construir uma nova, do zero.

A reforma pode incluir desde pequenas intervenções, como a troca de revestimentos ou a substituição de equipamentos, até grandes reformas estruturais, como a ampliação de um edifício, o fortalecimento de suas estruturas, ou a mudança de sua finalidade.

Deste modo, podemos entender que, quando for possível, deve-se buscar a reforma de um bem ao invés da sua demolição. Isso significa que, se uma edificação puder ser recuperada ou reformada, essa solução deve ser a preferível.

Em outras palavras, sendo tecnicamente viável e atendendo às normas e regulamentações aplicáveis, não se pode negar às Construtoras o direito de realizar os reparos devidos na obra. Porém, em situações específicas, a obrigação de reformar poderá ser convertida em perdas e danos, convertendo, pois, a obrigação de fazer em obrigação de pagar.

Com efeito, a demolição deve ser considerada o último recurso a ser adotado, já que implica na destruição total ou parcial de uma edificação. Antes de se chegar a essa medida extrema, deve buscar-se pelas opções de reforma para recuperar ou melhorar as condições de segurança, funcionalidade e vida útil da construção.

Frise-se, a demolição, como medida extrema, só pode ser adotada em situações de grave comprometimento estrutural, risco iminente de desabamento ou em casos em que a edificação não pode regularizada, ou ser recuperada devido a danos irreparáveis, como em casos de incêndios, enchentes ou deslizamentos.

Ademais, a demolição de uma edificação implica em diversos impactos ambientais, sociais e econômicos. Por isso, repita-se, deve ser adotada somente em casos extremos e após a análise cuidadosa de todas as alternativas disponíveis.

Sobre os impactos ambientais, destacamos que o princípio da reforma incentiva a reutilização de materiais, peças e componentes da construção, evitando o descarte desnecessário e contribuindo para a sustentabilidade ambiental.

Portanto, sendo pertinente a reforma, e caso o contratante opte pela demolição, a Construtora deverá ser condenada, apenas e tão somente, no valor proporcional a reforma que efetivamente se fazia necessária.

A decisão de demolição, por certo, implicará custos muito superiores a reforma pretendida, os quais não poderão ser imputados à Construtora.

De acordo com o art. 618 do Código Civil Brasileiro, a garantia na construção civil se limita aos danos efetivamente causados pela Construtora, ou seja, a sua responsabilidade se limita aos vícios ou defeitos que possam ser comprovadamente atribuídos à sua atuação.

Em todos os casos, o mais aconselhável é que os envolvidos na situação analisem as disposições contratuais e legais aplicáveis e busquem uma solução que seja justa e equilibrada.